Qué gastos tiene el comprador de una vivienda en 2024

Comprar una vivienda conlleva una serie de gastos asociados para el comprador que muchas veces no tenemos en cuenta a la hora de valorar la operación, pero implican un aumento significativo del precio de la vivienda: formalización de la hipoteca, escrituración, inscripción de la compraventa, etc.

En este artículo vamos a desglosar cuáles son los principales gastos de comprar una casa, nueva o de segunda mano., así como los gastos asociados a la petición y tramitación de una hipoteca para financiar la compra de la vivienda.

En este caso, hay que tener en cuenta que comprar una vivienda con una hipoteca necesitamos aportar ahorro. Lo ideal es que este represente el 30% del precio de compraventa. Un 20% va destinado a la entrada, ya que pidiendo una hipoteca del 80% o menos conseguiremos más y mejores ofertas. El otro 10% irá destinado a los impuestos y los gastos notariales, de registro y gestión, así como los impuestos

¿Qué gastos tiene el comprador por la firma de la compraventa de una vivienda?

Los gastos que tiene una compraventa de vivienda son:

  • Escritura pública en la notaría
  • Inscripción en el Registro de la Propiedad
  • Impuestos
  • Plusvalía municipal

La ley marca qué gastos corresponde pagar al comprador (casi todo) y al vendedor (sólo la plusvalía municipal y el original de la escritura). Hay escaso margen para la negociación, aunque es cierto que se puede pactar cualquier tipo de reparto de los gastos, incluido el que todos ellos sean abonados por la parte compradora siempre que se haga mediante una cláusula completamente legal dentro de la operación de compra.

Si el que vende es un promotor inmobiliario, la ley le obliga a abonar la plusvalía municipal y los gastos de la declaración de obra nueva y división horizontal. También debe pagar la cancelación de la hipoteca que existe sobre la vivienda siempre y cuando no nos subroguemos en la misma.

Gastos de Notaría

Los gastos de notario son los que se producen por el otorgamiento de la escritura pública de compra-venta. Desde 1989, los costes del notario están fijados por normativa y su cuantía depende del importe del inmueble, aunque puede incrementarse por aspectos de la operativa notarial: el número de copias, extensión de la escritura, asiento presentación, etc.

Los gastos asociados a los procesos notariales son obligatorios, tanto si se trata de una vivienda nueva como de una casa de segunda mano. Los aranceles de los notarios son los mismos ya que están regulados por el Estado. Sin embargo, el otorgamiento de la escritura pública de compraventa puede variar desde los 500€ hasta superar los 800€ según el precio del inmueble.

Sólo pueden hacer un descuento del 10%, por lo que la competencia entre ellos sólo se basa en la calidad.

Hay 2 escrituras en el proceso de compraventa de vivienda

Si compras una vivienda con una hipoteca firmarás dos escrituras en la notaría. Ambas escrituras conllevan unos gastos de notaría, de gestión y de Registro, ya que se registran en el Registro de la Propiedad, así como el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

Por un lado, está la escritura de la hipoteca. En esta se detallan todas las condiciones de tu hipoteca; tipo de interés, comisiones, nominal, etc. La escritura de la hipoteca la firmarás con un apoderado del banco con el que contratas la hipoteca.

En este caso, como especifica la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, los gastos de notaría, gestión y registro de la escritura los paga el banco, así como el IAJD.  Lo mismo ocurre con el acta de transparencia, que firmarás en la notaría pero no tendrá ningún coste para ti.

Por otro lado, está la escritura de compraventa. Esta es la escritura que tú como comprador firmas con el vendedor. En ella se especifican los términos de la venta, como el precio, de cuyo pago se encarga el comprador.

Gastos de Registro de la propiedad

Son los honorarios generados por inscribir la compra-venta en el Registro de la Propiedad. También están fijados por normativa y su cuantía depende del precio del inmueble. Los aranceles del registrador suelen variar entre el 0,1% y el 0,25% sobre el precio del inmueble.

Impuestos

En este apartado tenemos que diferenciar dos grandes grupos según el tipo de vivienda del que se compre:

Impuestos en la compra de vivienda nueva:

IVA (impuesto sobre el valor añadido): cuando la vivienda se entrega por primera vez (se compra directamente al promotor cuando está construida o la compra un arrendatario que la ha tenido en alquiler ) paga el IVA, actualmente del 10%.

Pueden pagar un IVA del 10% (frente al 21% general) los edificios destinados principalmente a viviendas (edificaciones en que al menos el 50% de la superficie construida se destine a viviendas), incluidos garajes y anexos en ellos que se transmitan a la vez y siempre que el número de plazas de garaje por cada propietario no exceda de dos unidades

La compra de una vivienda nueva obliga al comprador a pagar el IVA al vendedor, quien ingresará el impuesto en la Hacienda Pública.

Los tipos impositivos establecidos actualmente son:

  • 10% con carácter general
  • 4% cuando se trate de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública

Para las compras de viviendas en territorio Canario se paga el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) con un tipo del 6,5% con carácter general.

IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): este impuesto se genera por firmar en el notario e inscribirse posteriormente en el Registro. Desde noviembre de 2018 entró en vigor un decreto ley que obliga a que sean los bancos quienes paguen este impuesto a partir de entonces.

Impuestos en la compra de vivienda de segunda mano:

El 1 de enero de 2022 entró en vigor el valor de referencia, un elemento fundamental para determinar la base imponible de ciertos impuestos relacionados con el valor de los bienes inmuebles. Desde entonces, el valor de referencia es decisivo en diferentes impuestos relacionados con el valor de un inmueble como es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) o el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).

A pesar de la controversia que en un inicio el nuevo valor fiscal de las viviendas generó, se calcula que el saldo obtenido es más que favorable para el comprador.

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: es el impuesto que grava las ventas de inmuebles y el alternativo al IVA (IGIC en Canarias) para el caso la compra de viviendas de segunda mano.

Su cuantía se fija por aplicación de un porcentaje sobre el precio escriturado y dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la vivienda adquirida:

  • Andalucía: 8% para viviendas de hasta 400.000 euros, y 9% para viviendas con un valor superior a 400.000 euros.
  • Aragón: 8% para viviendas de hasta 198.000 euros, y 9% para viviendas con un valor superior a 198.000 euros.
  • Asturias: 8% para viviendas de hasta 130.000 euros, y 10% para viviendas con un valor superior a 130.000 euros.
  • Baleares: 8% para viviendas de hasta 400.000 euros, y 10% para viviendas con un valor superior a 400.000 euros.
  • Canarias: 6,5% para viviendas de hasta 350.000 euros, y 7% para viviendas con un valor superior a 350.000 euros.
  • Cantabria: 8% para viviendas de hasta 130.000 euros, y 10% para viviendas con un valor superior a 130.000 euros.
  • Castilla y León: 8% para viviendas de hasta 180.000 euros, y 9% para viviendas con un valor superior a 180.000 euros.
  • Castilla-La Mancha: 8% para viviendas de hasta 150.000 euros, y 9% para viviendas con un valor superior a 150.000 euros.
  • Cataluña: 10% para viviendas de hasta 500.000 euros, y 11% para viviendas con un valor superior a 500.000 euros.
  • Comunidad Valenciana: 10% para viviendas de hasta 1.000.000 euros, y 11% para viviendas con un valor superior a 1.000.000 euros.
  • Extremadura: 8% para viviendas de hasta 130.000 euros, y 9% para viviendas con un valor superior a 130.000 euros.
  • Galicia: 8% para viviendas de hasta 150.000 euros, y 9% para viviendas con un valor superior a 150.000 euros.
  • La Rioja: 7% para viviendas de hasta 180.000 euros, y 8% para viviendas con un valor superior a 180.000 euros.
  • Madrid: 6% para viviendas de hasta 400.000 euros, y 7% para viviendas con un valor superior a 400.000 euros.
  • Murcia: 8% para viviendas de hasta 130.000 euros, y 10% para viviendas con un valor superior a 130.000 euros.
  • Navarra: 6% para viviendas de hasta 180.000 euros, y 7% para viviendas con un valor superior a 180.000 euros.
  • País Vasco: 4% para viviendas de hasta 180.000 euros, y 6% para viviendas con un valor superior a 180.000 euros.

Existen también tipos reducidos para algunos casos como: VPO, familias numerosas, jóvenes, etc.

IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): como en el caso de las viviendas nuevas este impuesto se genera por firmar en el notario e inscribirse posteriormente en el Registro. Desde noviembre de 2018 entró en vigor un decreto ley que obliga a que sean los bancos quienes paguen este impuesto a partir de entonces.

Gastos de gestoría

La gestoría es seleccionada por la entidad financiera para poder ingresar el dinero antes de que esté inscrita la compra y la hipoteca en el Registro de la Propiedad. El gestor administrativo realiza todos los trámites necesarios hasta la inscripción de la escritura de compra en el Registro de la Propiedad. Aunque dependerá de las tarifas de cada gestoría, normalmente estos costes suelen estar en torno a los 300€.

Plusvalía Municipal

Es el impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana y que paga el vendedor. Este impuesto municipal, que no se debe confundir con la plusvalía fiscal, grava el aumento de valor de los terrenos de naturaleza urbana experimentado durante los años en que el vendedor ha sido propietario de la vivienda. Para el cálculo del este impuesto no se toma en cuenta el valor de la transmisión, ni el valor de mercado de la vivienda, sino el valor catastral

Se calcula teniendo en cuenta el valor catastral y el número de años que ha tenido el vendedor el inmueble (tiene como límite máximo el de 20 años) y no podrá ser inferior a 1 año. En caso de superar los 20 años se tomará como referencia el máximo (20 años)

Según la ley lo paga el vendedor, salvo si se ha pactado lo contrario entre las partes. Hay un plazo de 30 días naturales desde la fecha de la escritura para liquidarlo en el ayuntamiento correspondiente.

Honorarios de la inmobiliaria

El pago de los honorarios de la inmobiliaria dependerá de las condiciones de compraventa y la negociación realizada en el proceso. Normalmente debe ser el comprador quien se hace cargo de dichos costes, a pesar de que sería más lógico que fuera la parte vendedora la que se hiciera cargo de ello.

Los honorarios de las inmobiliarias suelen estar entre el 3% y el 5% sobre el valor del inmueble.

¿Qué gastos tiene la firma de una hipoteca?

Para calcular los costes que tiene firmar una hipoteca para comprar una casa tenemos que diferenciar dos grupos de gastos:

Gastos previos a que nos concedan la hipoteca

Tasación: la entidad financiera debe efectuar por ley una tasación de la vivienda que se quiere hipotecar para determinar el valor real del inmueble. Esta valoración debe realizarla una entidad tasadora inscrita y registrada en el Banco de España. Su coste puede estar entre a los 250-450 euros, dependiendo de la entidad y del valor final del inmueble. Tiene una vigencia de 6 meses desde la fecha de emisión

Gastos una vez concedida la hipoteca

Desde la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria en junio de 2019, el resto de gastos son asumidos por el banco.

  • Comisión de apertura: es entre el 0% y el 2% del capital prestado (según lo pactado con la entidad). Esta cantidad se deduce directamente del dinero que entrega al prestatario
  • Gastos de Notaría de la escritura de la hipoteca: los gastos de notario son los que se producen por el otorgamiento de la escritura pública del préstamo hipotecario, no por la de compraventa.
  • IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados): este impuesto se paga siempre que se suscribe un documento notarial que luego debe inscribirse en el registro y con cuantía económica.

Pago de la entrada de la vivienda

Como hemos visto antes, las hipotecas no se conceden  por el 100% del coste del inmueble. De hecho, difícilmente superan el 80% del valor de la casa. Por ello, el resto se debe abonar con ahorros propios de las personas interesadas, lo que se conoce como “entrada de una vivienda”. Por lo general se realiza un 10% de dicho pago por adelantado (al firmar el contrato de arras) y el otro 10% cuando se realiza la firma de la compraventa.

¿Cómo afecta la compra de una vivienda a la declaración de la renta?

La compra de una vivienda puede afectar a la declaración de la renta de varias maneras, dependiendo de la situación individual de cada persona. Las más comunes son:

  • Deducción por inversión en vivienda habitual: Si la vivienda que se ha comprado es la residencia habitual del comprador, se puede aplicar una deducción por inversión en vivienda habitual en la declaración de la renta. La deducción consiste en una reducción de la base imponible del impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) del contribuyente en un porcentaje determinado, que varía según la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda. Esta deducción sólo se aplica a la vivienda habitual y tiene unos límites de renta y de base de deducción establecidos por la normativa fiscal.
  • Gastos deducibles en la compra de la vivienda: Los gastos relacionados con la compra de la vivienda, como los gastos de notaría, registro y gestoría, pueden ser deducibles en la declaración de la renta. Estos gastos deben estar relacionados con la compra de la vivienda y haber sido pagados por el contribuyente.
  • Tributación por la venta de la vivienda: Cuando se vende la vivienda, es posible que haya una ganancia patrimonial que deba ser declarada en la renta. Sin embargo, existen algunas exenciones fiscales que pueden aplicarse si se cumple determinados requisitos, como la reinversión del dinero obtenido en otra vivienda habitual.

Como ves, el precio de una vivienda crece de forma considerable a la hora de realizar la compra. La cifra total de los gastos correspondientes a la compra de una vivienda dependerá de diferentes factores, como el valor del inmueble o la comunidad autónoma en la que se encuentre. Como media suele estar entre el 12-15% del precio de la vivienda. 

Si estás pensando en comprar una vivienda, ponte en contacto con una inmobiliaria de confianza. Un buen agente inmobiliario puede ayudarte a hacer una simulación de los costes de la compra y aconsejarte las mejores opciones para tu situación personal.

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