A la hora de solicitar un préstamo hipotecario o hipoteca para comprar una casa o una segunda vivienda, debes tener en cuenta algunos gastos e impuestos que vas a tener que afrontar en el momento de formalizar la operación.

Los gastos derivados de una hipoteca se han reducido en los últimos años. La nueva Ley de Crédito Inmobiliario establece el pago a cargo del consumidor por la tasación y la copia de la escritura de constitución de la hipoteca, mientras las entidades bancarias, por lo tanto, son las responsables de abonar los gastos derivados del Registro, la Notaría, la gestoría y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados vinculados a la hipoteca.

En este artículo, te explicamos en detalle los costes que conlleva la formalización de una hipoteca en 2025, qué paga cada parte y cómo la legislación actual regula este proceso.

Diferencia entre los gastos de compraventa y los gastos de hipoteca

Antes de profundizar en los gastos de comprar una casa, es importante diferenciar los que derivan de la compraventa de una vivienda y los que se generan al formalizar una hipoteca. Los primeros son responsabilidad del comprador y, en menor medida, del vendedor), mientras que los segundos se dividen entre el comprador y la entidad bancaria según establece la Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario.

Qué gastos de hipoteca pagan el cliente y el banco

En 2025, este reparto sigue siendo el siguiente:

Gastos de hipoteca a cargo del cliente:

1. Tasación del inmueble.
2. Nota simple del Registro de la Propiedad.

Gastos de hipoteca a  cargo del banco:

1. Gastos de notaria.
2. Inscripción en el Registro de la Propiedad.
3. Costes de gestoría.
4. Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

Gastos de hipoteca a cargo del cliente:

1º  Tasación de la vivienda.

La tasación de la vivienda es un paso imprescindible, ya que determina el valor del inmueble y, por tanto, el porcentaje de financiación que el banco puede conceder (normalmente cubre hasta el 80% del valor más bajo entre el precio de compra y la tasación)..

Costo aproximado: Entre 300 y 600 €, dependiendo de la ubicación y las características del inmueble.

Es importante destacar que el cliente puede elegir libremente la empresa tasadora, siempre que esté homologada y cumpla con los requisitos establecidos por el Banco de España.

 2º Nota simple del Registro de la Propiedad.

Se utiliza para verificar la situación jurídica del inmueble (titularidad, cargas, hipotecas previas, etc.).

Costo aproximado: Entre 15 y 30 €.

Gastos de hipoteca a cargo del banco

1º Gastos de notaria

La escritura de la hipoteca debe ser formalizada ante notario y sus honorarios están regulados por ley dependen en muchas ocasiones del capital solicitado y la complejidad del contrato.

El banco asume el gasto de la matriz de la escritura, mientras que las copias notariales normalmente se por ambas partes.

Costo aproximado: Entre 600 y 1.000 €, dependiendo del importe de la hipoteca.

2º Inscripción en el Registro de la Propiedad

La inscripción de la escritura de la hipoteca en el Registro es obligatoria para formalizar el préstamo.

Costo aproximado: Entre 300 y 500 €.

3º Gastos de gestoría

El banco suele delegar en una gestoría los trámites administrativos relacionados con la inscripción de la hipoteca, la liquidación de impuestos y la entrega de la documentación al cliente.

Costo aproximado: Entre 200 y 400 €.

4º Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

Este impuesto grava la formalización de documentos notariales con contenido económico, como las hipotecas. Desde noviembre de 2018, la normativa obliga al banco a asumir este gasto.

Porcentaje: Varía según la comunidad autónoma, entre el 0,5% y el 1,5% del capital hipotecado.

Otros gastos asociado a la hipoteca que debes considerar

1º Comisión de apertura

Este es un gasto que el banco puede cobrar por los trámites administrativos para formalizar el préstamo. ¿Es legal? Sí, siempre que se justifique como un servicio prestado al cliente y se comunique claramente.

Déjanos hacer hincapié en este asunto, porque posiblemente hayas oido que muchas personas con hipotecas antiguas (anteriores 2019) pueden reclamar a los bancos el retorno de esta comisión y otros gastos que pagaron antes de la aprobación de la nueva ley.

La legalidad de la comisión de apertura ha sido objeto de debate en los tribunales y hasta hace poco con disparidad de criterios. Como norma general, la comisión de apertura es legal. Así lo avala la última sentencia del Tribunal Supremo (sentencia del 23/01/19), que entiende que esta cláusula no puede considerarse abusiva. Para ello debe estudiarse cada caso en concreto.

Según el Banco de España, esta comisión Retribuye a la entidad por las gestiones administrativas realizadas para formalizar la hipoteca, con los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo. Si el préstamo es en divisas, incluye la comisión por cambio de moneda. La comisión se calcula como un porcentaje sobre la cantidad prestada y se incluye en el cómputo general de la hipoteca.

Sin embargo, desde el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, una sentencia de 16/07/20 establece que la comisión de apertura no puede considerarse una prestación esencial de un préstamo hipotecario por el mero hecho de estar incluida en el coste total de este. En otras palabras, que esa comisión debe obedecer a un servicio que se presta al cliente y debe comunicarse de forma clara y concisa.

Importe: La comisión de apertura suele oscilar entre el 0,5% y el 1% para las hipotecas a tipo variable, aunque puede llegar al 3% en las hipotecas a tipo fijo. La cuantía concreta dependerá de los estudios que realice el banco, el análisis de solvencia que normalmente realiza una agencia externa y la redacción del modelo de préstamo.

2º Seguros vinculados a la hipoteca

Aunque no es obligatorio, el banco puede exigir la contratación de seguros como condición para conceder la hipoteca o para ofrecer mejores condiciones. Informarte de ello en la ficha de información precontractual
 (FIPRE), que debe contener información sobre los seguros que deban suscribirse para conseguir la hipoteca en las condiciones ofrecidas.

La información sobre los seguros que haya que firmar para beneficiarse de las condiciones de la hipoteca, también deberá recogerse en la ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que se te entrega de forma gratuita con, al menos, diez días naturales de antelación a la fecha de firma de la escritura.

• Seguro de hogar: Obligatorio para proteger el inmueble hipotecad ya que la vivienda es la garantía del banco. Normalmente, el banco exige asegurar la vivienda por el valor de tasación excluyendo los elementos no asegurables por naturaleza, en particular el suelo.

  Es habitual que el contrato de hipoteca incluya una cláusula en la que se te obliga a mantener vigente el contrato, de tal forma que si tú no lo haces el banco puede contratarlo a tu nombre. En este último caso, el banco debe informarte previamente de las características esenciales del seguro (prima, riesgos cubiertos, sumas aseguradas).

• Seguro de vida: Recomendado para garantizar el pago en caso de fallecimiento o invalidez. Puede suscribirse estableciendo como suma asegurada el importe de la hipoteca y designando al banco beneficiario por el importe pendiente de amortizar y al asegurado por el resto. También puede suscribirse estableciendo como suma asegurada el capital pendiente de desembolso de la hipoteca (o a un porcentaje de ésta), durante toda su duración, siendo el banco el beneficiario con carácter irrevocable.

  De acuerdo con las buenas prácticas y usos en el ámbito de los seguros privados, si decides cancelar un seguro de vida a prima única por haber cancelado la hipoteca, la compañía de seguros, salvo que el contrato diga otra cosa, debe devolverte la prima proporcionalmente correspondiente al tiempo no consumido

• Seguro de protección de pagos: Cubren las cuotas en caso de desempleo o incapacidad temporal. Se suelen comercializar de forma independiente, o como cobertura adicional dentro de un seguro de vida.

El cliente puede contratar todos estos seguros con cualquier compañía, sin que ello afecte las condiciones del préstamo. El banco puede proponer una determinada compañía, pero tendrá que aceptar pólizas alternativas, sin que ello perjudique las condiciones ofertadas para el préstamo ni suponga coste adicional para el cliente. Debes revisar estas condiciones al leer la FIPER y, posteriormente, la FEIN.

Tu banco no debe permitir que una vez cancelada la hipoteca, mantengas contratados estos seguros, sin informarte de ello.

¿Qué gastos de la hipoteca me puedo desgravar?

Los gastos de hipoteca y ciertos costes vinculados a la adquisición del inmueble se pueden desgravar en tu declaración de la renta. Para desgravar, es indispensable que la hipoteca se haya destinado a la compra de la vivienda y que esta sea considerada como habitación principal, entre otros requisitos.

Como la deducción por adquisición de vivienda quedó suprimida desde el 1 de enero de 2013, solo pueden acceder a este beneficio quienes compraron un inmueble y formalizaron el préstamo hipotecario antes de esa fecha. En este caso es posible desgravarse hasta un 15% de lo que el contribuyente haya pagado por su hipoteca durante el año, sobre una base máxima de 9.040 €. Ese porcentaje incluye un 7,5% en el tramo estatal y un 7,5% más en el tramo autonómico, aunque este último puede variar según la comunidad.

Los gastos deducibles que puedes incluir en declaración del IRPF incluyen:

• Intereses del préstamo hipotecario: la parte de las cuotas hipotecarias que corresponde a intereses, así como los gastos originados por la constitución del préstamo, son deducibles.
• Amortización del capital: solo para aquellas viviendas adquiridas antes del 1 de enero de 2013.
• Gastos de formalización de la hipoteca: coste copias escritura
• Seguros: se consideran gastos deducibles por la compra de vivienda las pólizas de incendio, del seguro del hogar y de vida, contratados con la misma entidad bancaria que otorgó la hipoteca y ligados al préstamo, es decir, que ayuden a reducir el tipo de interés de la cuota de la misma.
• Algunos bancos cobran comisión por la apertura de la hipoteca, lo cual también es un gasto que puedes incluir.

Se puede desgravar la hipoteca en el IRPF, solo si compraste antes de 2013

Si compraste tu vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013, puedes seguir beneficiándote de la deducción por inversión en vivienda habitual en la declaración de la renta. Además, tienes la opción de amortizar parte de la hipoteca para aumentar el importe a desgravar y pagar menos impuestos. Pero ojo: no siempre es la mejor estrategia.

¿Quién puede desgravar por la hipoteca?

Solo quienes compraron su vivienda habitual antes de 2013 tienen derecho a aplicar esta deducción general. Desde esa fecha, la desgravación por compra de vivienda fue eliminada, aunque algunas comunidades autónomas conservan ayudas fiscales específicas para determinados colectivos, como los jóvenes o las familias numerosas.

Para quienes mantienen el derecho a la deducción, esta permite aplicar un 15% sobre un máximo de 9.040 euros anuales invertidos en la hipoteca (capital + intereses) y seguros vinculados, como el de vida o el de hogar. El ahorro máximo posible es de 1.356 euros al año.

Esta cantidad se aplica tanto si haces la declaración de forma individual como conjunta. Sin embargo, si sois dos titulares en la hipoteca y optáis por declarar por separado, cada uno podrá desgravar hasta 9.040 euros, duplicando el beneficio fiscal hasta un máximo conjunto de 2.712 euros anuales.

Amortizar la hipoteca para pagar menos impuestos: ¿cuándo conviene?

Amortizar anticipadamente significa adelantar parte del capital pendiente del préstamo hipotecario. Y si lo haces antes de final de año, puedes usarlo para llegar al límite máximo de deducción y aprovechar al máximo la ventaja fiscal.

Ejemplo práctico

Imagina que pagas 500 € al mes de hipoteca. Al final del año habrás destinado 6.000 euros al préstamo. Esto te daría derecho a una deducción de 900 euros (el 15% de 6.000).

Como aún no has llegado al tope de 9.040 €, podrías amortizar 3.040 euros adicionales para alcanzar ese límite. Con ello, lograrías una deducción total de 1.356 euros, es decir, 456 euros más de ahorro en la renta.

En el caso de una pareja con hipoteca a nombre de ambos y declaración individual, el margen se duplica: si cada uno ha pagado 3.000 euros en el año, aún podrían amortizar otros 6.040 euros entre los dos, lo que supondría un ahorro adicional de hasta 956 euros por persona o 1.912 euros en total.

Ventajas y desventajas de amortizar la hipoteca

Amortizar anticipadamente una hipoteca es una decisión financiera importante que puede ayudarte a ahorrar dinero en intereses y reducir tu carga fiscal, pero también implica ciertos sacrificios. A continuación, analizamos los principales pros y contras de amortizar una hipoteca, especialmente con el objetivo de pagar menos impuestos en la declaración de la renta.

Ventajas de amortizar la hipoteca

1. Ahorro en intereses
   • Al adelantar pagos, reduces el capital pendiente del préstamo, lo que disminuye la cantidad de intereses que pagarás a lo largo del tiempo.
2. Beneficios fiscales en la declaración de la renta
   • Si tu hipoteca fue firmada antes del 1 de enero de 2013, puedes desgravar hasta un 15% de las cantidades aportadas, con un límite de 9.040 € anuales por contribuyente.
3. Mayor liquidez mensual si amortizas cuota
   • Si decides amortizar reduciendo la cuota mensual (en lugar del plazo), dispondrás de más dinero mes a mes para otros gastos o inversiones.
4. Menor estrés financiero
   • Al reducir tu deuda, también disminuye la presión económica. Esto puede mejorar tu tranquilidad y estabilidad financiera a medio y largo plazo.

Desventajas de amortizar la hipoteca

1. Pérdida de liquidez
   • El dinero que utilizas para amortizar ya no estará disponible en tu cuenta. Si surge una emergencia o necesitas liquidez inmediata, no podrás recuperar ese capital fácilmente.
2. Coste de oportunidad
   • En lugar de amortizar, podrías haber destinado ese dinero a inversiones con mayor rentabilidad potencial. Es decir, estás renunciando a otras formas de hacer crecer tu dinero.
3. No se aprovecha el interés compuesto
   • A diferencia de las inversiones que generan rendimientos acumulativos, la amortización de la hipoteca genera un ahorro puntual pero no produce ganancias a largo plazo.

¿Cuándo conviene amortizar la hipoteca?

Amortizar puede ser una buena decisión si:

• Tienes una hipoteca anterior a 2013 y puedes beneficiarte de la deducción por inversión en vivienda habitual.
• Tu tipo de interés es alto y prefieres reducir la deuda cuanto antes.
• No necesitas ese dinero para otras metas a corto plazo y buscas una mayor tranquilidad financiera.

En cambio, puede que no te convenga si:

• Tu hipoteca tiene un tipo de interés bajo y puedes obtener más rentabilidad invirtiendo.
• No cuentas con un colchón de ahorro suficiente para imprevistos.
• Estás cerca del límite máximo de desgravación fiscal y no necesitas aportar más para beneficiarte.

Espero que esta información sobre los gastos asociados para solicitar una hipoteca te hayan sido de utilidad.  En nuestra inmobiliaria de lujo en Barcelona llevamos más de 20 años asesorando a clientes nacionales e internacionales sobre la compraventa de propiedades exclusivas en Barcelona y El Maresme. Somos especialistas en venta de casas de lujo en Alella, Tiana, Teià, El Masnou, Sant Andreu de Llavaners, Cabrils,… Llámanos al (+34) 935 408 161 si estas pensando en comprar o vender una propiedad en Barcelona o El Maresme, contamos con el mejor equipo de ventas para ayudarte a obtener el mejor precio, si quieres vender, y el mejor hogar para tí y tu familia, si quieres comprar una casa de lujo.

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